投资者内参丨马振阳 高盛在9月18日发布了关于中国房地产市场的专家会议纪要。上海易居房地产研究院院长丁祖昱在会议中分析，预计自2027年3月起，房地产市场将出现12至18个月的明显供应短缺，开发商在“十五五”期间的投资与销售目标可能会下降20%至30%。从长远来看，当前的库存可能需要5至20年的时间进行消化，而2030年则可能是房价及交易量趋于平稳的一年，房地产税落实的可能性相对较低。

丁祖昱指出，在短期内新房供应不会剧烈下降。部分开发商在8月28日前集中获得了预售许可，这可能导致在2027年春节之前市场供应稍有上升，但整体供需仍将保持相对平衡。然而，预计自2027年3月至2028年9月，新房市场将遭遇显著的供应缺口，主要由于新拿地项目不能立即预售，开发商也不愿意为了获得预售许可而加快施工，因为资金被监管账户锁定，按揭贷款也需等项目完工后才能发放。待供应空窗期结束，大约过两年后市场供应才会逐渐适应新节奏。

在需求方面，丁祖昱预计2026年四季度新房市场将总体稳健，同比增长幅度明显，二手房市场活跃，但部分购房者可能选择观望以降低交付风险。到新房供应短缺阶段，二手房的成交量可能进一步上升，部分抵消新房市场的萎缩，但能否填补这一缺口仍不确定。

在新的销售模式下，开发商的现金流周期被拉长，预计其投资与销售目标将下调20%至30%，经营重心将聚焦在完成项目上。建筑完工周期可能缩短，11层及以下建筑的完工时间可能压缩至12个月，18层及以下建筑则约为18个月。行业逻辑也将调整，营销角色将退后，市场研究和产品开发的重要性将上升。面临压力的将主要是大型开发商和融资困难的民营企业，因此，无能与国企开发商合作的民营房企可能会退出市场，而中型国企和强势地方房企可能会获得相对竞争优势。

关于土地市场，丁祖昱预测将在短期内出现收缩，尤其是低线城市的压力较大，预计至2027年3月才会逐步恢复。同时，银行对资金管理的严格执行使地方政府难以灵活应对，武汉的土地产权出让方案可能成为其他城市的借鉴，以缩短开发商的现金转换周期。

对于遗留库存，丁祖昱认为，由于地方财政艰难，政府无法采取大规模回购等非市场化方法，库存消化将是一个缓慢过程，预计需时5至20年。而房地产税在2030年前推出的可能性很低，需待市场恢复到相对健康水平后，预计2030年或成为房地产市场价格及成交量稳定的一年，此时推出房地产税的时机可能更加合适。